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房屋产权持有的形式

ownership中美房地产在产权方面有巨大差异。其中最明显的即是产权的持有期限。众所周知,在中国房产的持有权限(土地使用权)基本是70年,可是在美国,房屋产权的持有却是永久性的。对于我们中国人在美国买房,弄清楚产权问题是很重要的。

美国房产的产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益,是产权的重要组成部分。个人房屋产权的拥有方式有二大类:

独立完全产权 ( Sole Ownership )

是指在法律上未婚男士/女士,或已离婚男士/女士,或虽然已婚男士/女士,希望以个人名义拥有产权时,其配偶必须签署权益书或其他书面文件,声明同意,放弃一切房地产有关的权利产权及利益。适用群体:主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。

共有拥有权 ( Co-Ownership )

又分下列几项:

夫妻共有财产权 ( Community Property )
丈夫及妻子共同或个别在婚姻期间购置的财产,除非有特别声明,凡产权之转让时,皆假定为夫妻共有财产。在夫妻共有财产法规下夫妻各自拥有支配一半财产的权利。

夫妻共有财产–未亡配偶继承取得权 (Community Property with Right of Survivorship)
此为最新实行的一种产权。在夫妻共有财产中丈夫或妻子在转让文件中特别声明未亡人的权益,并由受益人以书面签名同意配偶身亡时将自动转换为与联合均有权制的相同执行程序。

联合持有物业权 ( Joint Tenancy )
所有利益是由二人或以上所平均拥有﹔产权可由单一遗嘱或转让所造成﹔而遗嘱中必须讲明产权转让是以 “联合均有” 方式登记,这最大特点是生还者的继承权。有其一人死亡后,房地产可立即置于其他共有者名下。所以以联合拥有产权登记的房地产无须受到遗嘱的支配,华人喜欢三朋五友共同投资旅馆酒店公寓或商场,但在产权上如选择联合拥有权利制,如有人不幸发生车祸死亡他的产权便自动併入其他人手中,未亡人是拿不到一毛钱的此点不可不慎。

共同持有物业权 ( Tenancy in Common )
在共有权之下各自拥有其不可分割的个人利益,但与联合拥有权利制不同是各人的利益可以有不同比例,没有生还者的继承权,每一共有人拥有其个人的一份利益,而在这共有人死亡后,利益可置于其继承人名下。

要决定哪一种产权拥有方式最适合您,以及如何登记房地产产权,应根据您的个人情况询问 – 律师、会计师。

共有拥有权( Co-Ownership )持有方式

共同持有物业权

联合持有物业权

夫妻共有财产权

夫妻共有财产–未亡配偶继承取得权

持有者

可为任何人数(可以是夫妻) 可为任何人数(可以是夫妻) 仅限夫妻 仅限夫妻

分配方式

所有权利益可分为任何均等或不均等份数 所有权利益必須平均分配 持有权和管理利益必須平均分配 持有权和管理利益必須均等

产权

每一位物业持有人对未分割的利益有独立的法定产权 必須有统一的产权和时间(订立在同一文件里) 产权共同持有. 各自的利益是分开的, 但管理是统一的 产权共同持有. 利益是个別的, 但管理是统一的. 产权上必須明确注明是夫妻共有财产配偶继承取得权

持有方式

均等持有权 均等持有权 共同持有人享有均等的管理和控制权 共同持有人享有均等的管理和控制权

转让

共同业主可各自转让自己持有的产权 如持有人之一独自转让其产权,则联合持有方式便告結束 不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则, 个別利益不得转让 不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则, 个別利益不得转让

购买人的身分

购买人成为物业共同持有人之一 购买人成为物业共同持有人之一 购买人可在有书面同意或夫妻一致同意時取得夫妻共有财产 购买人可在有书面同意或夫妻一致同意時取得夫妻共有财产

亡故

共同持有人亡故時产权按遗嘱转移給继承人或受益人, 无配偶继承取得权 联合持有人亡故時, 其利益终止, 且不得按遗嘱处分. 继承人將持有该物业.联合持有人亡故由死亡证书确认 配偶之一亡故時50%可按遺嘱转移給受遺赠人或由配偶继承 配偶之一亡故時, 其利益結束, 且不得按能透过遗嘱处分. 其配偶拥有100%所有权.配偶之亡故由死亡证书确认

继承人的身分

受遗赠人或继承人成为共同持有人 最后一名存活者持有100%产权 如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间 购买人仅可购买夫妻共有财产的全部产权 不得购买部分产权

债权人的权力

共持有人之利益可依其债权人之意签名出售. 债权人成為共同持有人之一 联合持有人之利益可依其债权人之意签名出售. 联合持有的形式便告结束, 债权人成为共同持有人之一 夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契約由夫妻共有财产负担. 共同持有人的利益不得分別出售, 物业可整个签名出售以偿还债务 夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契約由夫妻共有财产负担. 共同持有人的利益不得分別出售, 物业可整个签名出售以偿还债务

产权推定

除夫妻购买外, 在有疑問的情況下请咨询 必須明确写出不受认同 法律推定婚后购买的物业属夫妻共有财产 自2001年七月一日起, 不在使用产权推断. 法規規定屋契上必須注明[夫妻共有财产配偶继承人取得权]

 

整理编辑: www.nyhomesmart.com   |   Peter Hsu

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