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了解纽约市房地产的种类

纽约市较常见的房地产大致可以分成下面几类:

独栋屋 ( Detached House )

detached_house美国的独立屋就是独栋住宅,也就是亚洲所谓的「别墅」,或「透天庴」,亦即有房屋建筑,又有完整土地产权的独栋房屋。独立屋占美国住宅市场80%以上,是相当普遍的房地产,所以「买别墅」并没有想像中那么稀罕。

纽约市一般独立屋为一层或两层建筑,门前有草坪,房后有庭院,多半配有一个车位的车库,比较大的独立屋,车库甚至有三至四个车位,还有游泳池。

独立屋大多被规画在一起,群聚成为城市的「住宅区」。住宅区内又可分出,不同建商在不同年代盖的「小区」,每个小区户数都不同,外貌设计也可能因建商不同而异。

独立屋的优点是房屋及周围都属于屋主,活动空间大,且有很大的私密性。缺点在于,所有房屋保养及维修费用—屋里屋外,屋上屋下—都得屋主支付。冬天除雪,夏天剪草,都得自己亲力亲为。

半独立屋 ( Semi-Attached House )

SemiAttached两家为一栋 或多家为一排 ,山墙为隔。 性质和独栋屋一样,只不过土地面积一般较小。每户占地约20-30英尺不等,室内面积1400-2000平方英尺不等,属于经济房,是一般工薪阶层喜好的类型。

半独立房两家为栋是三面采光, 排栋为二面采光。 通风和采光是个重要的考量因素。

共有公寓 ( Condominium ), 简称 ( Condo )

也就是俗称的公寓或大厦,每个月有所谓的大楼管理费 (homeowner association fee, condo fee),屋主的房屋所有权只有购买的楼层或单位本身,不包括土地。
condo-skyview美国的 condo 通常是由住户组成的管理委员会 (condo association) 和第三者委託管理机构 (property management company) 共同管理,每年会有固定的会议针对营运、财务、及管理上等事项进行讨论。共有公寓管理委员会必须为所有人最大的利益为依归,对建筑物善尽管理之责,做必要的维修,使住户住得舒适,并妥善处理委员会财物。

因为便利性高,共有公寓 ( Condo ) 通常在曼哈顿 ( Manhattan ) 或长岛市 (Long Island City ) 较多。 皇后区 ( Queens County ) 的天景豪苑公寓 ( Sky View Parc ) 是法拉盛 ( Flushing ) 共有公寓的地标。

共有公寓须知细节:

  • 是最适合海外投资者及本地人( 美国居民或公民)买的。
  • 屋主可以随意买卖或租赁,但是买屋者及租客都需要填交一买屋者或租客申请书给公寓大厦业主协会检阅及许可。申请书内容包括买屋者职业,年薪,户口,经济状况等。房地产啇出售的共有公寓不需要填交买屋者申请书因为公寓大厦业主协会还没有成立。
  • 公寓大厦业主协会需要面试买屋者及租客 。
  • 居住共有公寓者须遵守管理委员会的管理规则。
  • 管理委员会影响物业的价值。如果管理委员会不注意控制物业的自住和出租比率,欲购买共有公寓者可能无法获得贷款。
  • 头款须超过25%,否则共有公寓贷款利率通常比独栋屋 / 半独立房住宅高。
  • 如果一栋共有公寓大楼出售率不到70%,许多贷款业者不愿贷款给买方。
  • 跟独立房 / 半独立房一样, 地产税,水费,煤气 自己付。

纽约房市通的建议:

未经房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)或联邦住宅管理局(FHA)担保的共有公寓,称作「未经保证」(nonwarrantable)物业。 这类物业对买方提供的贷款选项很有限,也不容易获得再贷款。在这种情况下,会使该物业的需求降低,同时降低其转售率。 购买共有公寓前,须先查看共有公寓的预算、管理委员会的财务和管理费包涵的项目。

合作公寓 ( Cooperative ), 简称 (Co-Op )

所谓的合作公寓,跟共有公寓 ( Condo ) 很像,不过屋主的房屋所有权只有购买楼层本身的股份 (stock share),真正的楼层所有权是由管理该大楼的公司所持有,因为股权只是一种个人coop财产 (personal property),因此 co-op 并不算是不动产。 合作公寓最具吸引力的地方是房价相对便宜,与同类型的共有公寓相比,合作公寓的房价几乎低一半甚至更多。 Co-op 的住户跟 condo 一样,每个月要付管理费跟贷款,不过有很多规例及限制,对住户也有较严格的要求, 例不能随便招租和改建室内面积。

合作公寓须知细节:

  • 是最不适合海外投资者。很多合作公寓不卖给外籍人。需是美国居民或公民。
  • 屋主不可以随意买卖或租赁。,买屋者需要填交一买屋者申请书给合作公寓大厦业主协会检阅。 申请书内容包括个人职业,年薪,户口,经济状况等等。 公寓大厦业主协会需要面试买屋者,并要批准屋主可卖给此买屋者,双方卖家和买家才可以成交过户。
  • 买合作公寓单位没有屋契 (deed),只有一份股栗 (share certificate)。
  • 每月大厦管理费包括住宅单位的地产税,水费,暖气在内。
  • 纽约市的合作公寓都是二手房。 二战前建造的楼宇建筑非常讲究细节,如皇冠式的顶饰、采用硬木地板, 高天花板,弓形门厅、大大的壁炉和别出心裁的窗框等等,令人耳目一新。

看到这裡,你也许会想合作公寓真是物美价廉, 但是只涨不降的管理费让许客户都为此而畏怯。清楚了解管理费的构成,为何涨,如何涨,是必要的。

管理费是如何构成的?

绝大部分大楼的管理费以单位的面积大小来计算的。管理的80%左右都为支付水、电、气、日常维护、清洁等的费用,约20%进入预备金,预备金是用于大的维修计划而用的,如门窗、走廊、屋顶、车库、道路、设施等的大修翻新。

管理费为何要涨?

物价的通胀、人工的涨价是管理费涨价的重要因素;大修项目的增加、预备金不足也是原因。良好的大楼和管理方式,年涨幅一般不会超过5%。

是否可以分析管理费的涨幅?

管理公司定期会有各种报告分发到每个业主,包括财务、计划等。想购买的客户也可向管理费公司索取目标单元的整体报告,专业的地产经纪或律师会帮你分析,然后你决定是否购买。

管理公司有问题怎么办?

大楼所有的业主都是股东一员,每年都会有股东大会,选举董事会,董事会有权决定管理公司的去留。因此,实际上每个业主都是有发言权的,可惜很多业主并不重视。

纽约房市通的建议:

买前要充分了解其财务状况,如果管理不善,管理费将一涨再涨,成为一个无底洞,投资回报率不高。买后积极参与股东大会以了解大楼的财务运作细节。

 

整理编辑: www.nyhomesmart.com   |   Peter Hsu

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