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换房族的纠结 – 先买后卖? 先卖后买?

不少有换房想法的业主都有这样的疑问,“如果换房,是先买房,还是先卖房?” 这是一个经典的房地产话题,不同于是先有鸡还是先有蛋的热门辩论, 房地产中有许多变数,因为每个人的情况不一样,市场大环境的影响,最后的结果也会完全不同。当然,我们应对的对策也大相径庭。 房屋买卖时,是买方市场,还是卖方市场,“时机”不一样,做法也不一样。 是以小换大,还是以大换小,“目的”不同,操作也不相同。此外,还有供应因素,即是否有足够及合适的房子供买家挑选等等。

通常而言,有两种不同的做法,两种方案都各有利弊,您应该依据自身现有的条件,审查各自的优缺点,并预备应急的备份方案,从而做到从容不迫。

先卖后买

自备款不足或无自备款的换屋族,只能选择先卖后买,不过,面临新屋尚未购入的空窗期,须承担额外的租屋费用,因此,建议换屋族可以在签约时与买主尽量协商,将交屋期限延长,并列入买卖要件中,换屋族即可趁此空档寻找适合的物件。

优势:

  1. 您卖房后会有一个比较清晰的预算,会很清楚的知道自己有多少首付款,可以承受多少价位的房子,可以贷款多少,自己心里面会比较有底。
  2. 知道自己能买多少价位的房子后,就会比较有针对性地选房,缩短看房时间。
  3. 卖完房压力就小了, 就不用担心承担两份贷款,房产税和保险费的风险。卖房时候可以掌握主动权,争取卖到自己合适的价位,不被时间压力的左右。

劣势:

  1. 如果在规定的时间(一般为卖的房子交接日前)没有买到房子, 可能要先去租房, 会较麻烦及产生不必要的开销。
  2. 卖完房,就急需要买房,可能会由于时间的紧迫及房源的不足, 碰到选房的压力, 有可能买到的往往并不是自己合心意的房子。
  3. 看到满意的房子, 有可能谈不到自己满意的价格, 有价格压力
  4. 一般买房时的 closing date (过戸日)是由卖方来控制,所以有可能选不到自己满意的日子。

何时採用这种方式呢? 您的最佳选择:是在一个买方的市场 — 寻找新家可能会比卖掉老家容易得多。 因为在买方的市场,卖房子很花时间,反而买房子容易,因为在买方市场有大量的房源待售,同时又有较多讲价的空间,这时候最好先卖再买,才不会在财务上把自己卡住。或是您现在的旧房没有太多 淨资産 ( equity ), 搬到临时的住处,并不会影响你的生活。

纽约房市通的建议:

  • 咨询贷款银行,了解有关你的按揭贷款的可转移性的规则 ( Mortgage Portability )。这个选择可以让你将利率和你现有按揭贷款的所有现行条款转移到你的新房屋上,但其受制于你购买新房屋时的信贷审查和资产评估。
  • 作为卖家,你可以规定 过戸日 ( closing date ),为自己争取时间以避免按揭贷款断供的处罚,和决定下一步的行动。
  • 给自己一个最坏的打算 ,那就是你可能无法立即找到完美的住所,要有个过渡房屋计划。

 

先买后卖

如果预算充足,换屋族就可以选择先买后卖。

优势:

  1. 您能够在充足的时间内选房子,没有时间上的压力.
  2. 您能够谈到自己满意的价格, 没有价格压力。
  3. 根据买房的closing date (交接日)来选择卖房的交接日,较易控制.

劣势:

  1. 如果自己拥有的房子没有在规定的时间(一般为买的房子交接日前)内卖出, 从而同时拥有两套房子, 存在财政上的压力.
  2. 如果同时拥有两套房子, 贷款机构一般不愿过多放贷, 存在贷款压力

何时採用这种方式呢? 您的最佳选择: 这是一个卖方市场 , 房子十分抢手,一个房子可以吸引多个买家,这个时候就要先买房再卖房。或者,虽然不是处于卖方市场,但是您的房子非常有卖点,处于high demand area, 您相信可以很快卖出!

纽约房市通的建议:

  • 在买房前,最好咨询房产经纪,清楚地知道自己的房子值多少钱。
  • 最好能够咨询银行或是贷款经纪,在没有卖出旧房子的前提下能否拿到一个 预先核准的抵押贷款 ( pre-approved mortgage ), 知道每个月还款的压力有多少。
  • 假如买了新房,旧房一直没有卖出去,压力太大的时候,可以考虑降价。

考虑到先买和先卖各有利弊的特点,用兴利除弊的思路,从下面三点判断选择:

  • 看季节变化:春夏秋旺季时先卖后买,冬天澹季时先买后卖。
  • 以大换小:没有财务压力的可以先买。
  • 以小换大:财务上有压力,贷款不确定的先卖。

那么,还有比先卖后买或者先买后卖更加完美的解决方案吗?也有,那就是同步进行。怎么做呢?简单地说,如果市场上没有合适的房子,就不要卖目前的物业;同样,在找到合适的房子后,如果在卖房时无法卖出合适的价钱,就放弃买进新房,确保手上只有一处物业。

最后希望大家能够根据自身的具体情况,用自己的智慧,作出正确的选择!也欢迎来信探讨。

整理编辑: www.nyhomesmart.com   |   Peter Hsu

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