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善用自住房屋资金增值免税优惠

capital-gains-tax大多数人都知道,自住房屋出售时的资金增值 (CAPITAL GAIN) ,极有可能完全免税。一九九七年五月之后,出售自住房屋税务优惠大增,每一个业主只要在卖屋前五年内,拥有该物业起码两年,并起码两年作为主要住宅,便符合每人二十五万免税条件。可是,这个税务优惠还有其他特别的地方,大家不可不知。

不必同期

两年产权拥有期与自住期,不必同期,也不必连续。
例如,某君租一房屋自住,三年后屋主将房子卖给某君,他马上将房子租出,两年后卖出,亦符合免税条例。
另例,某君自住一年后,将房子租出三年,之后又收回自住一年,其后再将房子出售,由于前后共自住两年,故此符合免税条例。

不必五年

一个常见的误会,是必须拥有物业产权五年后卖出,才可享免税优惠。其实,只要拥有两年即可,五年期只是在卖出后计算产权和自住的时期而已。此外,卖出时不必自住,当时是出租也没有问题。

不论种类

几乎任何类型房屋,都可享受免税优惠,包括﹕一家庭房屋 ( Single Family Home )、共有公寓 ( Condo )、连栋房屋 ( Townhouse )、活动房子 ( Mobile Home )、合作公寓 ( Co-op ),甚至船上住所 ( Houseboat )也可以。 计算合作公寓的「资金增值」,是按购买公寓合作社股份的成本为准。

不限夫妇

共同拥有房子,只要每一个业主都符合自住条例,每个业主都享有二十五万元免税额。业主不限夫妇,假如房子有四个业主,四个人都曾自住两年,卖出房子时共有一百万元「资金增值免税额」。每个业主的资金增值按产权比率计算。

不需申报

符合免税条例,在报税表上完全不用申报。但有会计师建议,即使不用缴税,也应在 Schedule D 报税表上申报,因为申报后即开始三年「追索期」(Statute Of Limitation),过了三年国税局通常不会再查阅。

不限国内

该税务条例,不限于在美国的房子,国外房子也适用。移民家庭在海外的自住居所,只要在移民美国后的三年内卖出,亦符合税务条例,因为卖屋前五年内曾自住两年,但超过三年仍不出售,将来资金增值便要付美国税。

不限自住

从前,假如自住房屋的一部分,作为「家庭办公室」,该部分费用(包括折旧)亦曾算作商业成本,在报税表上用于减抵生意收入,则卖屋时这部分的资金增值不当作自住,故不能享受免税优惠;二零零二年底,国税局修改税例,让在自住房屋以内作「家庭办公室」或那部分,在计算免税金额时可将全部资金增值免税,即不必为属于「家庭办公室」或那部份资金增值付税。 同样,将自住房内一部分租出,卖屋时也不影响整个资金增值免税。但是,要享用这个优惠,「家庭办公室」或出租的那部分,地点必须在房子内,不得与房子本身分开。

不必两年

该税例规定,每人只能每两年享用一次二十五万元免税额,可是,有好几种例外情况,让业主即使未符合两年拥有权和自住时间,也可有部分免税优惠。这个特别优惠,使一些业主在享用免税优惠后的两年内,可再次享用部分免税。 要符合部分免税条件,卖屋的主要理由需包括以下任何一项:

  • 改变工作地点(新工作地点在五十哩以外);
  • 因健康理由搬迁(需医生证明);
  • 或「不可预见之情况」,包括家人去世、失业(需符合领取失业金资格)、因工作或生意情况改变而影响支付基本生活费用的能力、离婚或分居、双胞胎诞生。

 

可与1031交换税务优惠同时使用house-exchange

这个是国税局最新 (2005年一月) 的宣佈,简述如下:

假如业主起初使用楼宇作为自住,之后变为出租,只要在卖出之前五年内,有起码两年是自住,都可以享用每人二十五万资金增值免税金额。换句话说,即使卖屋时该房子是出租,也不会影响这个资金增值免税优惠。 可是,假如资金增值超过免税金额,超出的那部份便要缴纳资金增值税了,但由于该房子是出租物业,可以利用税例第1031条作交换,那便可以将本来要付税的资金增值延税。

本来,使用1031条款作交换,整个资金增值都归到新的物业主,将来还是要付税,只不过是暂时延税。但最近国税局发出了一个税务程序 ( REVENUE PROCEDURE ) ,容许二十五万资金增值免税与1031交换延税优惠同时使用。

举个例,一间屋成本价是十万元,现今市值上升到五十万,唯一的业主在过去五年内自住了两年,最近三年是用作出租,如今如果卖出,四十万资金增值有十五万要付增值税。可是,假如业主交换另一个出租物业,便只需要将十五万成本转移到新物业,而不是四十万,因为可以利用二十五万免税额去免除部份增值。

美国税法多如牛毛,读者在作出任何重要决定之前,必须十分谨慎,请咨询有经验的房地产律师和会计师。

 

原文出处: IRS | 整理编辑: Peter Hsu

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